ribit4u | רציתם לרכוש דירה להשקעה? אז רציתם (חלק ב') 

מהו גובה ההלוואה שאני יכול לקבל מהבנק?

 
א / מחשבים את גובה ההחזר חודשי המקסימאלי.
גובה ההחזר החודשי שהבנק מאשר הנו כשליש מגובה ההכנסה השנתית נטו של משק הבית, חלקי 12 חודשים. זאת אומרת שההכנסות שלך צריכות להיות פי שלוש מגובה המשכנתא שברצונך לקבל.
יכול להיות שהבנק ייקח גם בחשבון את ההלוואות לכל מטרה הנוספות שיש לך.
חשוב לדעת: נחשב כהכנסה גם התגמול משכירות של נכס מניב. זאת אומרת שבמידה ואתה משתכר ברמה של 10,000 ש"ח, 2,000 ש"ח שכורות יתווספו למשכורת שלך, וכושר ההחזר שלך יעמוד על 12,000 ש"ח.
אל תשכחו לציין אותו לבנק על ידי הגשת חוזה שכירות בתוקף, גם כאשר מדובר בהכנסה עתידית בלבד.

ב / מחשבים את ההוצאו הנלוות
-מס רכישה.
-עמלת תיווך - בדרך כלל 2% משווי העסקה.
-שכר טרחה לעורך דין.
-אדריכל.
-שיפוצים.
-הוצאות מימון: דמי פתיחת תיק, הערכת שמאי, רישום הנכס ברשויות השונות.
חישוב יכולת רכישה:
אתה תוכל לדעת מהו המחיר המקסימאלי שאתה יכול להשקיע כאשר תחבר את שני הפרמטרים של ההון העצמי וההלוואה מהבנק.
זה גם יסייע לך לבחור את השוק שבו תרצה להשקיע.
לחזור למעלה

 מהי רמת הסיכון?
השקעה בנדל"ן היא השקעה בעלת סיכון די נמוך: הסיכון לאבדן הקרן המושקעת מאד נמוך, אם בכלל.
מספיק לנו לראות את שוק הנדל"ן ב- 20 השנים האחרונות על מנת להבין זאת.
יחד עם זאת, ישנם צעדים מסוימים שניתן לעשות על מנת להקטין כל סיכון, מינימאלי ככל שיהיה:
* שוכרים בעייתיים: חתום איתם על חוזה שכירות שעורך דין הכין עבורך. אתה תשלם פעם אחת לעורך דין עבור עריכת חוזה, אך תהיה שקט לאורך זמן. דרוש מהשוכרים בטחונות: צ'קים לפקודת הרשויות השונות, שטר בטחון בסכום מספיק גבוה שיוכל לכסות נזק שהשוכר יגרום לכם.
* דרוש ערבים.
* בקש תשלום של לפחות שלושה חודשים מראש.
* ירידה בערך השוק של הדירה:
- גש לעירייה לפני שאתה רוכש את הנכס ובדוק את התכניות עתידיות שמתכננת העירייה.
- דבר עם שכנים, עם הוועד, בדוק מה מצב הבניין: אתה לא תאמין מה ניתן ללמוד משיחת חולין עם ועד הבית!
* אל תסתמוך תמיד על מה שכתוב בעיתונות. הבדיחה הידועה שרק התאריך נכון בעיתון, לפעמים מוכיחה את עצמה כנכונה.
* בחר אזור שאתה מתחבר אליו. היכולת שלך "להיכנס" לראש של הקונה/ שוכר שלך הכרחי להצלחת העסקה.

הגישו בקשה למשכנתא חדשה וכך תדעו כמה הבנק יאשר לכם!

בחירת השוק
כמו בכל עסק שמקימים, עלינו לעשות סקר שוק עוד לפני שנתעניין בדירה כלשהי. על פי סקר השוק נוכל להחליט כמה לשלם על הדירה, מי יהיה קהל היעד למכירה או להשכרה של הדירה ועוד מיני פרטים חיוניים.
מה עליך לחפש באזור? על מה לשים את הדגש?
* אוכלוסיה המתאימה לך באופי שלך / ברמה הסוציו-אקונומית שלך. אתה עתיד להימצא הרבה באזור הזה ותצטרך לקיים שיחות עם האנשים הגרים בשכונה. כדאי מאד שתהיה לכם שפה משותפת.
* בדוק מי הקונים/שוכרים העתידים שלך. כאשר תדע בכמה משתכר זוג באזור שבחרת תוכל גם לדעת מה יהיה הסכום המקסימאלי שהם יוכלו להקציב לקורת גג.
* כך, תוכל לדעת מהו מחיר סביר לדירה.
* עליך לדעת מהם הצרכים של השוכר/קונה הפוטנציאלי שלך:
- האם הוא "זוג + 2' וצריך בתי ספר וגנים באזור?
- האם הוא פנסיונר וחייב קופת חולים בקרבה?
- האם הוא עובד מחוץ לעיר או שהוא עובד בקרבת מקום המגורים שלו?
- האם חשוב לו להיות קרוב לצירי תחבורה מרכזיים?
* התמקד בסוג אחד של דירות. במידה ואתה רוצה לקנות דירת שלושה חדרים לדוגמה, תבדוק אך ורק דירות שלושה חדרים - אתה חייב להביא את הנתונים שתקבל לרמת השוואה. בניין עם מעלית או בלי מעלית, במצב טוב או לא וכו'.
* התמקד באזור מוגדר; אל תנסה להכיר את כל העיר. תהיה מומחה של האזור שבחרת.
* תבדוק בשוק שלך כמה שיותר דירות, תהפוך להיות מומחה האזור הזה! אתה צריך להגיע לרמת ידע מעל כולם. הידע יהיה החוסן שלך מול רוחות החוץ.
כשתהיה בידך את כל האינפורמציה הזו, אתה תוכל לקבוע בוודאות מוחלטת מהי הזדמנות ומה לא! באיזה מחיר אתה מוכן להיכנס לעסקה ובאיזה מחיר אתה פשוט נשאר על הגדר.

בהצלחה!

צוות ribit4u